中國城市高速擴張的時代，可能真的要落幕了。

?高層會議，已經定調。在日前舉行的中央城市工作會議上提到：?城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

?要知道，全國層面的城市會議在歷史上只召開過5次，如此高規格會議，幾乎每一次都讓中國城市的格局迎來大洗牌。?值得一提的是，正是2015年的上一次中央城市會議，拉開了大規模棚改的序幕，對城市發展和房地產市場帶來了深遠影響，也帶來了一波拆遷造富的熱潮。時隔十年，高層會議定調中國城市發展進入“存量提質增效”階段，意味著城市更新的關鍵拐點，正隨之到來。這場巨大的連鎖反應，與每個人息息相關。

?一個明顯的變化是：拆遷暴富的神話，正在淡出公眾的視野。

?去年廣州白云石井潭村最低僅有6600元/平的征收補償，曾經引發廣泛討論。

白云潭村舊改賠償方案（數據來源：廣州樓市發布）

?要知道，作為廣州重點推進的四大片區舊改之一——白云區羅沖圍片區的首期舊改項目，潭村的改造進展，一直以來都備受關注。不少當地村民都期待著，能夠復刻當年獵德、冼村的神話，逆天改命的機會近在眼前。

?結果拆遷和補償標準一下來，讓很多人都大跌眼鏡：按照上面公開的補償標準，300平的祖屋拆了，滿打滿算可以拿198萬拆遷款；如果積極響應政策，還能額外拿到29.7萬搬遷獎勵以及一年期的臨時安置費6.72萬，總共加起來234.42萬。

?然而這200多萬，在白云區同地段要想換個300平的新房，連首付的一半都不到！

?同樣受到“暴擊”的，還有被譽為第一土豪村鳳和(康樂村、鷺江村)。根據目前公開的補償標準，棄產選擇貨幣補償的話，復建住宅按12500元/㎡賠償，復建物業則按6000元/㎡賠償。遠遠低于此前番禺沙溪、里仁洞村舊改的補償標準，在海珠當地連個二手房都買不到。

?為何短短幾年之間，拆遷戶從眾星捧月的“香餑餑”，成為了版本棄子，甚至被吐槽“一夜返貧”？

?因為城市更新的玩法，已經徹底變了。

?過去支撐轟轟烈烈的城市舊改，是房地產的金融游戲。在市場預期看漲的前提下，土地價值水漲船高，中間利潤空間大，開發商也更有意愿提供高補償。

?雖然舊改的成本高、周期長，但在高盈利的預期下，開發商依然會趨之若鶩。可以說，火熱的市場造就了回遷高收益，也成就了一個時代的造富神話。

?但現如今，房地產市場正經歷一個漫長的調整期。根據最新的數據：今年上半年，全國房地產開發投資同比下降11.2%，住宅新開工面積下降19.6%，新建商品房銷售面積同比下降3.5%。

?種種跡象顯示，房地產的底部摩擦運動還在繼續，止跌回穩依舊任重道遠。在市場持續轉冷的大背景下，曾經城市更新的“主力軍”們正在節衣縮食，如佳兆業，時代，合景，富力，升龍等開發商大踏步地退出了廣州舊改。沒有“金主爸爸”們撒錢，拆遷高補償的時代也在變得漸行漸遠。

?一個稍顯殘酷的事實是：當前城市更新的補償定價，其實是回歸了土地和房屋原本的價值。拆遷不等于階層躍升，這就是城市擴張進入存量時代后，每一個人都得適應的新常態。?

比起定價的調整，更為深刻的改變是：城市更新，正在越來越依靠政府主導。

?2024年，廣州市住建局明確了廣州新中軸（海珠）、廣州火車站、羅沖圍、環五山創新策源區四大片區，作為接下來城市更新的重點任務。

也許有人認為，接下來將有海量的財富機遇。但如果仔細拆解廣州的操作，就會發現：這輪城市更新的底層邏輯，與以往完全不同。

?從廣州市此前明確四大重點片區做地試點工作的主體單位，也能看出：

?廣州火車站片區（廣州城投集團、廣州市建筑集團）；城市新中軸（海珠）片區（越秀集團）；羅沖圍片區（珠江實業集團、機場建設投資集團）；環五山創新策源區（越秀集團、機場建設投資集團）。

?無一例外，都是國資、國企。而且廣州在這輪城市更新中，開創性地提出了“統籌做地”的新模式。

?過去廣州的舊改模式，主要是由政府先確定舊改范圍，然后由村集體表決選出合作的舊改企業。后續的拆遷、補償、復建、融資等，基本全由合作企業主導。

?但這種自下而上的市場化模式，受房地產周期的影響很大。近年來，部分房企的“暴雷”，一度讓一些舊改項目面臨爛尾風險。

?而在《廣州市支持統籌做地推進高質量發展工作措施》中，首次確認廣州將按照做地和土地收儲相分離的原則。簡單來說，就是前期的征收、補償等，均由政府確認的做地主體獨立開展。將“生地”做為清清白白、可以直接開發的“熟地”后，再由政府收儲，放到招拍掛市場上出讓。

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廣州“統籌做地”新模式詳解（圖源：房地產導刊）

?政府下場統籌做地，客觀上排除了很多前期障礙，為“舊改”按下了加速鍵：最近，作為海珠新中軸啟動區的東風村和三滘村復建安置房項目已完成招標工作。從去年1月海珠成立城市更新項目公司，到今年3月啟動區規劃通過，到如今安置房動工。海珠新中軸的城市更新周期之快前所未有。

而且在“安置先行”的原則之下，村民的核心權益得到了優先保障，避免了以往開發商推諉扯皮的可能。

新中軸海珠南洲片區更新改造東風村安置房復建地塊（圖源：羊城派）

這種“海珠速度”的背后，正是政府對于拆遷談判、補償協商發揮了統籌作用。在“依法征收，凈地出讓”的新模式下，前期的征拆補償不再與后續的地產項目直接掛鉤，而是以新規劃用途市場評估價的一定比例向做地主體支付收儲補償款，再由政府統一公布拆遷的補償標準。

?當然，一切補償公開、透明，意味著過去模糊的議價空間也不復存在。

?就以海珠新中軸的更新規劃來看，重點在于打通珠江新城與海珠濕地之間的“中央綠軸”，形成“藍綠共享的活力公共空間”，相比之下，商業和房地產項目并非重點。

?以公共服務屬性為主，就決定了此次征拆補償的天花板。過往拆遷戶依靠土地溢價進行談判博弈的想法，如今已不再現實。

發現沒有？留給“釘子戶”的空間越來越窄了。

廣州的“海珠之眼”就是活生生的證明。十年談不攏，想拆拆不動，最后只能變成“橋中房”。幾年前，這座“最牛釘子戶”造成的奇異景觀，在海珠環島路開通的時候曾經搶占了新聞頭條，甚至引發人們打卡圍觀。

奇葩新聞的背后，卻是一場“雙輸”：身為戶主失去了改善居住條件的機會，而廣州則留下了一道城市建設的傷疤。這樣的遺憾，本可以避免。

這幾年來，社會輿論對于釘子戶的看法也在悄然改變。

7月20日，天河冼村的最后兩棟村屋終于順利拆除，面對政府的依法強拆，評論區的畫風卻是“一片叫好”。有冼村村民現身說法：“幾個‘留守戶’不肯簽字，搞得全村拖了15年無法回遷，損失慘重！”

有網友評論，獵德和冼村堪稱城中村拆遷的兩個極端：一個早早抓住了城市擴張的窗口期實現財富增值，另一個卻因為極少數人的貪婪錯失了十幾年的風口，竹籃打水一場空。?

事實上，當釘子戶不僅容易成為眾矢之的，“房財兩空”的情況也不少。最近越秀南洋電器廠的舊改項目中，第一批留守戶的行政訴訟被法院一審駁回，不僅房屋面臨政府依法強拆，原有的簽約獎和搬遷獎也被取消，得不償失。

一個明顯的變化是：征拆的同意權正從關鍵少數轉移到絕對多數。在廣州最新的《城中村改造條例》中明文規定，城中村改造僅需三分之二以上的成年村民同意，即可進行，無需挨家挨戶進行簽字確認。接下來如果還有“釘子戶”，就會直接走法律途徑，強制執行。

從這個角度來看，如今的拆遷應該是“越早越好”，要避免進入依法強拆階段后陷入被動。?

不過，作為一座堅持“以人為本”理念的城市，廣州一直以來對于拆遷戶的態度是非常包容的，法律程序恐怕只是最后的手段。就拿這次海珠新中軸赤崗段拆遷來看，所給出的補償標準就相當優厚：

征收公告顯示，此次征收將以貨幣補償、產權調換及房票3種形式進行補償安置，其中貨幣安置最高可達6萬元/平方米，是當地二手房均價的兩倍左右。相比康鷺片區村民2.5萬/㎡、非村民1.68萬/㎡的補償標準，可謂是“斷層式領先”了。?

而從目前的情況來看，今年4月以來，已經陸陸續續地有商戶、住戶簽約搬遷，各處工業園、商業街甚至學校的拆遷工作正如火如荼。

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廣州市紡織服裝職業學校完成拆卸，已交付新中軸建設?

海珠新中軸的拆遷速度，給人強烈的“推背感”，也恰恰說明這輪城市更新，得到了絕大多數人的擁護支持。?

時代變了，城市更新不再是少數拆遷戶的饕餮盛宴，而是城市面貌的全面煥新、公共服務配套的布局和產業的躍升，這條路指向的是全體市民的福祉。

每一個人，都希望自己的城市能變得更好。